不動產/地政士證照考試達人學苑-戴久喨老師(三民輔考)

［題］甲乙兩人共有土地，各有應有部分二分之一，兩人共同將土地出租予丙建築房屋。其後，甲因需要資金，遂私自出賣其應有部分並移轉登記予丁。請問，乙、丙各得向甲主張何種權利？

【答】

本題涉及優先購買權效力的問題。回答如下：

（一）乙得行使土地共有人之優先購買權或損害賠償請求權

1.依據民法第819 條的規定，各共有人得自由處分其應有部分，無頇得到其他

共有人之同意。此係因在分別共有下，應有部分，係屬於共有人自有之財產，

故當得自由處分。

2.又依據土地法第34 條之1 第4 項的規定，土地共有人出賣其應有部分時，

他共有人有以相同條件優先承購之權，此為土地共有人的優先購買權。惟該

購買權的性質應屬於債權，故縱使出賣人未通知他共有人，而逕自出賣其應

有部分予第三人時，他共有人亦僅得對出賣人請求損害賠償。

（二）丙得行使基地承租人之優先購買權

1.依據民法第426 條之2 與土地法第104 條的規定，租用基地建築房屋的基地

承租人，於基地出賣時有有以相同條件優先承購之權，此為基地承租人的優

先購買權。

2.應注意者，此一優先購買權的效力係屬於物權效力，故縱使出賣人未通知基地承租人，而逕自出賣並移轉登記其應有部分予第三人時，該登記仍不得對

抗承租人，亦即基地承租人仍得行使優先承購權，並請求為基地所有權的移

轉登記。

（三）結論

1.甲雖未事前通知共有人乙，但甲丁既已完成應有部分的買賣與移轉登記行

為，則乙僅得對甲請求損害賠償。

2.甲既未事前通知基地承租人丙，則甲丁雖已完成應有部分的買賣與移轉登記

行，但依據土地法第104 條的規定，該移轉登記不得對抗丙，丙仍得行使優

先承購權，並請求為基地所有權的移轉登記。