不動產/地政士證照考試達人學苑-戴久喨老師(三民輔考)

【題】現有一筆建地，土地面積1600坪，位於都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率225%，所在地區生活機能健全，土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅，在計算開發完成之總銷售面積與蒐集市場行情之後，得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣12億4200萬元(一年之資金折現率為1.33%），建築所需的直接成本為新臺幣1億8000萬元，資本利息綜合利率為1.94%，開發商的要求利潤率為20%，規劃設計費用為營造費用的3%，廣告銷售費用為總銷售金額的5%，稅捐費用為總銷售金額的1%，管理費用為總銷售金額的3%，施工期間1年。請以土地開發分析法推估該土地的試算價格。

【解】：

（一）先求間接成本：

規劃設計費：180,000,000×3％＝5,400,000（元）

廣告銷售費＋稅捐＋管理費＝×(5%＋1%＋3%)＝110,312,839（元）

（二）計算土地開發分析價格：

土地開發分析價格之計算公式如下：（估81）

V＝[S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)]

其中：

V：土地開發分析價格。

S：開發或建築後預期總銷售金額。

R：適當之利潤率。

C：開發或建築所需之直接成本。

M：開發或建築所需之間接成本。

i：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

V＝[÷(1＋20%)÷(1＋1.94%)－(180,000,000＋5,400,000＋110,312,839]

＝1001976828－295,712,839＝706,263,989（元）

單價＝706,263,989（元）÷1600（坪）＝441415（元／坪）

【題】運用比較法進行估價時，比較標的有那些情況會影響交易價格，且無法有效掌握及量化調整者，應不予採用？

【解】：

依不動產估價技術規則第23條規定，比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。

（一）急買急賣。

（二）期待因素影響之交易。

（三）受債權債務關係影響之交易。

（四）親友關係人間之交易。

（五）畸零地或有合併使用之交易。

（六）地上物處理有糾紛之交易。

（七）法院拍賣。

（八）受迷信影響之交易。

（九）包含公共設施用地之交易。

（十）人為哄抬之交易。

（十一）其他。