不動產/地政士證照考試達人學苑-戴久喨老師(三民輔考)

例題一、

買賣雙方合意簽署買賣契約，約定於買方支付完稅款後，賣方即需配合代書辦理房屋過戶程序。今若買方屆期不依約定給付完稅款時，賣方得如何主張權利？如果賣方亦決定不辦理過戶，於法是否有據？

【思考方向】

(1)買賣契約成立(§345Ⅱ)→賣方取得價金給付請求權(§367)

(2)賣方得否主張拒絕過戶（所有權移轉），應視買賣契約是否存在

→如買賣契約仍然存在（即未經解除），則賣方仍負有交付房屋的義務(§348Ⅰ)；惟此時賣方得以買方未依約給付價金為理由，主張同時履行抗辯權(§264Ⅰ)，暫時拒絕履行辦理過戶的義務。

→反之，如賣方因買方遲延給付價金而行使契約解除權（§254或§255）時，經賣方向買方為單方意思表示後(§258)，契約及可溯及失其效力，賣方即可拒絕辦理過戶，同時賣方如受有損害，亦得另向買方主張損害賠償請求權(§260)。但契約經解除後，買賣雙方則另負有回復原狀之義務(§259)，不另贅言。

例題二、

某甲為避免房地遭受拍賣，遂與某乙通謀為假買賣，將房地所有權移轉登記給某乙。後某乙因有資金需求遂將該房地出售並移轉登記給不知情的某丙。請問，甲得否向丙請求塗銷所有權登記及返還房地？

【思考方向】

通謀虛偽→債權／物權契約：均無效(§87)

→有無善意第三人？→有，不得對抗（§87Ⅰ但）→是否為不動產登記？

→是，土地法第43條（絕對保障）→甲不得向丙請求塗銷登記及返還房地。