不動產/地政士證照考試達人學苑-戴久喨老師(三民輔考)

 
例題一、
買賣雙方合意簽署買賣契約，約定於買方支付完稅款後，賣方即需配合代書辦理房屋過戶程序。今若買方屆期不依約定給付完稅款時，賣方得如何主張權利？如果賣方亦決定不辦理過戶，於法是否有據？
 

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【2014.07.01 1111人力銀行】
 

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徵收機關對於「公益性」之認定是否享有判斷餘地
   (一)、徵收機關是否享有判斷餘地

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土地徵收與判斷餘地
           按土地徵收條例第3條規定：「國家因公益需要，興辦下列各款事業，得徵收私有土地；徵收之範圍，應以其事業所必須者為限：一、國防事業。二、交通事業。三、公用事業。四、水利事業。五、公共衛生及環境保護事業。六、政府機關、地方自治機關及其他公共建築。七、教育、學術及文化事業。八、社會福利事業。九、國營事業。一○、其他依法得徵收土地之事業。」再者，依據土地徵收條例第3條之2規定：「需用土地人興辦事業徵收土地時，應依下列因素評估興辦事業之公益性及必要性，並為綜合評估分析：一、社會因素：包括徵收所影響人口之多寡、年齡結構及徵收計畫對周圍社會現況、弱勢族群生活型態及健康風險之影響程度。二、經濟因素：包括徵收計畫對稅收、糧食安全、增減就業或轉業人口、徵收費用、各級政府配合興辦公共設施與政府財務支出及負擔情形、農林漁牧產業鏈及土地利用完整性。三、文化及生態因素：包括因徵收計畫而導致城鄉自然風貌、文化古蹟、生活條件或模式發生改變及對該地區生態環境、周邊居民或社會整體之影響。四、永續發展因素：包括國家永續發展政策、永續指標及國土計畫。五、其他：依徵收計畫個別情形，認為適當或應加以評估參考之事項。」

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土地徵收的概念
          依據土地徵收條例第1條規定可知，土地徵收之目的係為確保土地合理利用，並保障私人財產，增進公共利益。故土地徵收，係國家為公共需要或公共用途之目的，基於公權力之作用，依法強制取得私人土地，並給予補償，而消滅私人對於土地之所有權，並由國家另行支配使用的制度。

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1.樂觀看待就業市場
雖然受到美國QE逐步退場，及國內房貸利率將調升等因素影響，建商推案轉趨保守，整體銷售率預估會偏低。但是中古屋市場的買賣，應該會是不動產銷售市場的主力。所以，對於不動產經紀人員及地政士從業人員來說，我個人仍然持樂觀的態度。因為不動產經紀業並非以新成屋作為營業重心，只要有「買屋(地)賣屋(地)」的市場，就是不動產經紀人員的市場；同樣地，只要有「買屋(地)賣屋(地)」的行為，就需要辦理不動產物權登記，因此，地政士的業務量仍然可以樂觀期待。

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   早些年，國內始終瀰漫著政府是否會開放陸資來台投資房地產的疑問。現在答案揭曉了，我國確實不禁止陸資來投投資房地產。
   過去幾年儘管已開放陸資購買不動產，但是因為受到資金來源審核繁瑣及大陸人民在台居留時間限制等限制，同時我國再加上沒有正式開放陸資來台(注意一點：同意購買並不等於開放投資)。所以即使我國立法同意大陸人民可以在台灣購買不動產，但是由於對於大陸人民來說，尚缺乏自用需求上的實質誘因，所以對於房地業界而言，這塊『市場大餅』始終看得到，吃不到，縱使吃得到，也只能權當飯後小點心，不足以吃飽！

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【題】現有一筆建地，土地面積1600坪，位於都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率225%，所在地區生活機能健全，土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅，在計算開發完成之總銷售面積與蒐集市場行情之後，得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣12億4200萬元(一年之資金折現率為1.33%），建築所需的直接成本為新臺幣1億8000萬元，資本利息綜合利率為1.94%，開發商的要求利潤率為20%，規劃設計費用為營造費用的3%，廣告銷售費用為總銷售金額的5%，稅捐費用為總銷售金額的1%，管理費用為總銷售金額的3%，施工期間1年。請以土地開發分析法推估該土地的試算價格。
【解】：
（一）先求間接成本：

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［題］甲乙兩人共有土地，各有應有部分二分之一，兩人共同將土地出租予丙建築房屋。其後，甲因需要資金，遂私自出賣其應有部分並移轉登記予丁。請問，乙、丙各得向甲主張何種權利？
【答】

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[問]甲白手起家，努力工作後於民國96年1月1日購置房屋一棟。同時與相戀一個月的網友乙女於民國96年5月24日舉行公開婚宴。婚後翌日，甲即前往上海工作。未料，乙於96年5月25日以甲的名義，取出甲的身份證正本與印鑑章，擅自將房屋出售給善意的丙男，雙方並簽署買賣契約。請問：

（一）甲丙間的買賣契約效力如何？
（二）甲乙丙間的法律關係為何？

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擁有不動產的同學要特別注意，財政部從11/1日開始課徵地價稅，繳納期限至12/2為止，若是逾期除了繳交滯納金外，超過30天還會移交法院強制執行。另外不動產景氣熱，預估今年地價稅會上漲8％左右，即便要多準備一筆錢繳稅，房產增值受惠的還是自己。
 

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

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