不動產/地政士證照考試達人學苑-戴久喨老師(三民輔考)

例題一、

買賣雙方合意簽署買賣契約，約定於買方支付完稅款後，賣方即需配合代書辦理房屋過戶程序。今若買方屆期不依約定給付完稅款時，賣方得如何主張權利？如果賣方亦決定不辦理過戶，於法是否有據？

【思考方向】

(1)買賣契約成立(§345Ⅱ)→賣方取得價金給付請求權(§367)

(2)賣方得否主張拒絕過戶（所有權移轉），應視買賣契約是否存在

【2014.07.01 1111人力銀行】

一向有經濟風向球指數的不動產業，由於業務人員薪資福利均優於其他產業，近年來愈受求職者的喜愛。房仲領導品牌--信義房屋，現全台有422家直營門市，看好國內房市前景，不僅年底前欲展16家新店，因應展店與現有門市人力需求，將再招募1000名業務新血。

1111人力銀行徵才訊息，信義房屋人力資源部執行協理黃郁仁表示，信義房屋不動產經紀人員的招募條件，只要大學以上畢業，無房仲經驗者皆可，六月份起已有許多應屆畢業生與屆退人員參加面試，提早投入職場。

黃郁仁表示，公司保障新人前6個月5萬元月薪，6個月期滿則轉為底薪加獎金，保障薪制度讓新人可以專心學習，不用擔心收入問題。新人加入信義房屋，除了薪資有保障，半年的密集培訓更為新人奠定絕佳的職場競爭力。

此外，信義企業集團朝多元化發展，加上完善的人才培訓制度及順暢的升遷管道，保證能讓新人從零開始，快速成為專業的房仲人員，歡迎有企圖心的求職朋友主動上網應徵。

徵收機關對於「公益性」之認定是否享有判斷餘地

   (一)、徵收機關是否享有判斷餘地

從權力分立的立場，行政權為維持其行政效率與彈性，應有其行政保留的空間。是以行政機關基於其專業之認知及能力，亦應有不受司法機關審查之領域，此即「不確定法律概念之判斷餘地」。凡屬於行政保留之判斷領域者，除非行政機關之判斷明顯悖於經驗法則或使用明顯不正當的工具、方法，行政法院應先予以尊重，[1]亦即應以合法性審查為原則，不應及於妥當性之審查。就我國實務來說，司法實務上承認行政機關適用不確定法律概念時，享有「判斷餘地」之情形，包含「關於考試成績之評定」、「關於專家所為之判斷」、「高度屬人性事項」及「獨立委員會之決定」與「具有高度政策或計畫性決定」等。[2]然「國家因公益需要，興辦事業，得徵收私有土地」是否亦得享有判斷餘地？按行政事務若牽涉高度政策性之決定或擬作成行政計畫，例如科學園區開發的核定等，基於行政保留原理，行政法院原則上應尊重行政機關對於政策之決定與判斷。

次按「國家因公益需要，興辦下列各款事業，得徵收私有土地；徵收之範圍，應以其事業所必須者為限：一、國防事業。二、交通事業。三、公用事業。四、水利事業。五、公共衛生及環境保護事業。六、政府機關、地方自治機關及其他公共建築。七、教育、學術及文化事業。八、社會福利事業。九、國營事業。十、其他依法得徵收土地之事業」為土地徵收條例第3條所明定，準此，土地徵收，乃國家基於公共利益上之需要，並符合上述各款規定始得為之。本條雖已將徵收之範圍，限縮於國防事業、交通事業…及國營事業等『九種事業』範圍所『必須者』為限，構成要件中對於各種事業的定義，儘管文義非屬明確，但仍具有受規範者得以預見的可能性，因此與法律明確性之要求尚稱符合。但本條揭示徵收私有土地的目的前提，須係「因公益需要」，此一規定固為憲法第23條所要求的「公益原則」。但是何謂「公益」，實屬高度不確定法律概念，惟考量土地徵收之範圍，應以土地徵收條例第3條明定之事業所必須者為限，牽涉行政機關高度政策性之決定，故依據上開說明，應承認徵收機關對於土地徵收條例第3條之「公益性」認定享有判斷餘地。同時，考量對於私有土地的徵收涉及對於人民財產權重大的侵害，因此儘管行政機關對於土地徵收條例第3條的「公益性」認定享有判斷餘地，但為避免判斷過於擅斷或恣意，土地徵收條例第3條之2另規定：「需用土地人興辦事業徵收土地時，應依下列因素評估興辦事業之公益性及必要性，並為綜合評估分析：一、社會因素：包括徵收所影響人口之多寡、年齡結構及徵收計畫對周圍社會現況、弱勢族群生活型態及健康風險之影響程度。二、經濟因素：包括徵收計畫對稅收、糧食安全、增減就業或轉業人口、徵收費用、各級政府配合興辦公共設施與政府財務支出及負擔情形、農林漁牧產業鏈及土地利用完整性。三、文化及生態因素：包括因徵收計畫而導致城鄉自然風貌、文化古蹟、生活條件或模式發生改變及對該地區生態環境、周邊居民或社會整體之影響。四、永續發展因素：包括國家永續發展政策、永續指標及國土計畫。五、其他：依徵收計畫個別情形，認為適當或應加以評估參考之事項。」具體規範了行政機關進行土地徵收之「公益性」與「必要性」的判斷空間。對此，本文以為，行政機關在進行土地徵收時，依據土地徵收條例第3條之規定，故仍享有其判斷餘地，但是其判斷空間應限縮在土地徵收條例第3條之2規範之範圍，且不應逾越該範圍，否則即有違法判斷之虞。

   (二)、司法機關對於「公益性」與「必要性」之審查範圍

土地徵收與判斷餘地

按土地徵收條例第3條規定：「國家因公益需要，興辦下列各款事業，得徵收私有土地；徵收之範圍，應以其事業所必須者為限：一、國防事業。二、交通事業。三、公用事業。四、水利事業。五、公共衛生及環境保護事業。六、政府機關、地方自治機關及其他公共建築。七、教育、學術及文化事業。八、社會福利事業。九、國營事業。一○、其他依法得徵收土地之事業。」再者，依據土地徵收條例第3條之2規定：「需用土地人興辦事業徵收土地時，應依下列因素評估興辦事業之公益性及必要性，並為綜合評估分析：一、社會因素：包括徵收所影響人口之多寡、年齡結構及徵收計畫對周圍社會現況、弱勢族群生活型態及健康風險之影響程度。二、經濟因素：包括徵收計畫對稅收、糧食安全、增減就業或轉業人口、徵收費用、各級政府配合興辦公共設施與政府財務支出及負擔情形、農林漁牧產業鏈及土地利用完整性。三、文化及生態因素：包括因徵收計畫而導致城鄉自然風貌、文化古蹟、生活條件或模式發生改變及對該地區生態環境、周邊居民或社會整體之影響。四、永續發展因素：包括國家永續發展政策、永續指標及國土計畫。五、其他：依徵收計畫個別情形，認為適當或應加以評估參考之事項。」

   (一)、土地徵收與不確定法律概念

依據上開土地徵收之構成要件可以得知，立法者允許行政機關徵收私有土地之要件，係以特定事業所必須者為限並以法律明文規定，雖已符合憲法第23條法律保留之要求，但徵收行為，涉及對人民財產權的重大侵害，除須有法律為依據外，亦須符合公益之必要原則，上開要件業經敘明。因此，參酌土地徵收之法律規定，皆以『公益需要』作為發動土地徵收之前提，唯有先符合此一公益之必要原則，行政機關方得因特定事業所必須者，依法發動土地徵收。然何謂「公益」，實屬高度不確定法律概念。

        按「實質意義的法治」，則是以人權保障為目的，認為國家權力之行使必須受到最高法律原則與法律價值的拘束。因此在實質法治意義下的「法律」並非僅指經由國會制定的法律，也包含憲法的理念與一般法律原則及社會正義在內。惟應注意者，無論形式意義或實質意義下的法治國原則，「法治」一語所指涉的乃是「依法行政」，其所強調者為「國家知法守法，非人民知法守法」。[1]所以，法治並不在告誡人民應遵守法律，反係強調國家政府的行政行為應以法律作為準繩。因此，今日法治國原則的意義，既採實質意義的法治國內涵，同時也並未排除傳統形式意義的法治國精神。只是對於國會制定通過之「法律」，兼採實質法治國原則之保障人權的精神，要求該「法律」必須符合法的安定性以及明確性原則。法律明確性原則，係指法律的「構成要件」及「法律效果」應具有預見可能性、衡量可能性、可信賴性與審查可能性，使人民有所預見與遵循。亦即其目的在使人民對該干預性法律有可預見性，並使執法者有法律適用的一致性，而形成法的安定性。若法律規定違反上述原則之精神，即係違反前述憲法第23條之法律保留原則，從而有違依法行政的原理[2]。又法律條文中的「構成要件」，若其用語因具有抽象性而不明確時，這樣的構成要件，即為「不確定法律概念」。例如，行政程序法第117條第2款規定：人民之「…信賴利益顯然大於撤銷所欲維護之公益者…」何謂「公益」，即屬於不確定法律概念。[3]

土地徵收的概念

依據土地徵收條例第1條規定可知，土地徵收之目的係為確保土地合理利用，並保障私人財產，增進公共利益。故土地徵收，係國家為公共需要或公共用途之目的，基於公權力之作用，依法強制取得私人土地，並給予補償，而消滅私人對於土地之所有權，並由國家另行支配使用的制度。

(一)、土地徵收的目的與區分

土地徵收，依據其是否作為公用之目的，可分為公用徵收與公益徵收。前者，如土地法第208條之規定，國家因左列公共事業之需要，得依本法之規定，徵收私有土地。例如，國防設備、交通事業…等由政府興辦以公共利益為目的之事業。又如土地徵收條例第3條規定，國家因公益需要，興辦下列各款事業，得徵收私有土地。例如，國防設備、交通事業、公用事業…等。公益徵收[1]，則如土地法第209條所規定的，政府機關因實施國家經濟政策，得徵收私有土地。但應以法律規定者為限。又如土地徵收條例第3條之2所規定的，需用土地人興辦事業徵收土地時，應依下列因素評估興辦事業之公益性及必要性，並為綜合評估分析。如社會因素、經濟因素、文化及生態因素與永續發展因素…等，亦已將「公益性」明文列入徵收土地時的評估因素之一。

(二)、土地徵收的要件

1.樂觀看待就業市場

雖然受到美國QE逐步退場，及國內房貸利率將調升等因素影響，建商推案轉趨保守，整體銷售率預估會偏低。但是中古屋市場的買賣，應該會是不動產銷售市場的主力。所以，對於不動產經紀人員及地政士從業人員來說，我個人仍然持樂觀的態度。因為不動產經紀業並非以新成屋作為營業重心，只要有「買屋(地)賣屋(地)」的市場，就是不動產經紀人員的市場；同樣地，只要有「買屋(地)賣屋(地)」的行為，就需要辦理不動產物權登記，因此，地政士的業務量仍然可以樂觀期待。

2.積極開發大陸客戶

我大膽研判不動產投資開放陸資總量管制的政策終會漸進鬆綁。雖然我國的經濟政策容易受到政治影響，特別是兩岸關係。但是中國已經是世界上數一數二的經濟實力體，台灣沒必要也不可能自絕於大陸。同時經濟的問題，仍應靠經濟解決，市場的供需法則仍然是解決經濟問題的基本原則之一。所以如果不動產市場在開放陸資投資後，確實為我國帶來正面效益，例如提高就業率、活絡相關產業等。我相信，總量管制終

會鬆綁。因此有志從事不動產業的學員們無須杞人憂天。相反地，我建議學員應該先做好自身迎接與服務陸資的準備工作，積極開發大陸客戶。中國人喜歡口耳相傳，只要你(妳)的專業知識足夠，服務態度積極又貼心，我想每位來台投資不動產的中國投資者都會主動找上你或介紹案件給你(妳)的。別忘了，機會，往往是留給有準備的人！

   早些年，國內始終瀰漫著政府是否會開放陸資來台投資房地產的疑問。現在答案揭曉了，我國確實不禁止陸資來投投資房地產。

過去幾年儘管已開放陸資購買不動產，但是因為受到資金來源審核繁瑣及大陸人民在台居留時間限制等限制，同時我國再加上沒有正式開放陸資來台(注意一點：同意購買並不等於開放投資)。所以即使我國立法同意大陸人民可以在台灣購買不動產，但是由於對於大陸人民來說，尚缺乏自用需求上的實質誘因，所以對於房地業界而言，這塊『市場大餅』始終看得到，吃不到，縱使吃得到，也只能權當飯後小點心，不足以吃飽！

依據修正後之「臺灣地區與大陸地區人民關係條例」第69條，對陸資來臺投資不動產，由禁止規定修正為許可規定。故經許可後，大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司（即俗稱：陸資公司），始得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。緣此內政部訂定「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」，以作為審核之准據。因此自今年一月一日起，內政部開始實施「陸資來台投資不動產」總量管理機制。所謂的「總量管制」係指，長期總量管制為，土地1300公頃，建物2萬戶；每年許可大陸地區人民申請取得不動產數額則為土地13公頃，建物400戶，年度數額有剩餘者，不再留用。同時內政部原則每半年將檢討長期總量及年度數額；必要時並得視年度數額使用情形，邀集相關機關及各直轄市、縣市政府會商後，機動檢討調整。

最後，對於不動產投資開放陸資總量管制的政策，已經從事不動產業或有志於投身不動產事業的學員們應該有何因應方向呢？

【題】現有一筆建地，土地面積1600坪，位於都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率225%，所在地區生活機能健全，土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅，在計算開發完成之總銷售面積與蒐集市場行情之後，得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣12億4200萬元(一年之資金折現率為1.33%），建築所需的直接成本為新臺幣1億8000萬元，資本利息綜合利率為1.94%，開發商的要求利潤率為20%，規劃設計費用為營造費用的3%，廣告銷售費用為總銷售金額的5%，稅捐費用為總銷售金額的1%，管理費用為總銷售金額的3%，施工期間1年。請以土地開發分析法推估該土地的試算價格。

【解】：

（一）先求間接成本：

規劃設計費：180,000,000×3％＝5,400,000（元）

廣告銷售費＋稅捐＋管理費＝×(5%＋1%＋3%)＝110,312,839（元）

［題］甲乙兩人共有土地，各有應有部分二分之一，兩人共同將土地出租予丙建築房屋。其後，甲因需要資金，遂私自出賣其應有部分並移轉登記予丁。請問，乙、丙各得向甲主張何種權利？

【答】

本題涉及優先購買權效力的問題。回答如下：

（一）乙得行使土地共有人之優先購買權或損害賠償請求權

1.依據民法第819 條的規定，各共有人得自由處分其應有部分，無頇得到其他

[問]甲白手起家，努力工作後於民國96年1月1日購置房屋一棟。同時與相戀一個月的網友乙女於民國96年5月24日舉行公開婚宴。婚後翌日，甲即前往上海工作。未料，乙於96年5月25日以甲的名義，取出甲的身份證正本與印鑑章，擅自將房屋出售給善意的丙男，雙方並簽署買賣契約。請問：

（一）甲丙間的買賣契約效力如何？
（二）甲乙丙間的法律關係為何？

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我們常說花錢是為了換取快樂，但某些情況花錢不僅傷神還傷荷苞。11月地價稅開徵相信讓不少必須繳稅的同學傷透腦筋。雖然相關法規上網都能夠查詢，但老師特別歸納了地價稅的精華，希望同學在掏錢繳稅之餘，也能輕鬆將法條應用在生活中。

地價稅概念統整

（一）意義^★

地價稅屬於財產稅，係以土地為課徵標的所徵收之一種租稅。依平均地權條例第17條規定，已規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅。

（二）開徵日（課稅時機）^★★

擁有不動產的同學要特別注意，財政部從11/1日開始課徵地價稅，繳納期限至12/2為止，若是逾期除了繳交滯納金外，超過30天還會移交法院強制執行。另外不動產景氣熱，預估今年地價稅會上漲8％左右，即便要多準備一筆錢繳稅，房產增值受惠的還是自己。

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】